부동산 수요와 공급의 탄력성

 탄력성이란 자극에 대한 반응 정도를 나타내는 척도를 말한다. 수요 또는 공급의 탄력성은 어떤 재화의 가격이 변할 때, 수요량 또는 공급량이 얼마나 반응하고 변하는가를 말한다.

 

수요의 가격탄력성

수요의 가격탄력성은 가격의 변화율을 분모로, 수요량의 변화율을 분자로 나타낸 정량적 지표이고 절댓값으로 나타낸다. 예를 들어 부동산 가격이 5% 하락하여 수요량이 7% 증가했다면 부동산 수요의 가격탄력성은 '절댓값｜7%÷-5%｜=1.4'이다. 부동산 가격이 4% 하락하였고 수요의 가격탄력성이 2.0이라면 수요량의 변화량은 '절댓값｜-4% ×2.0｜=8%'이고 가격과 수요량은 반비례하므로, 가격이 4% 하락하였을 때, 수요량은 8% 증가한다. 한편, 수요의 가격탄력성은 0에서 무한대 사이의 값을 갖는다. 

완전 비탄력적

 수요의 가격탄력성이 0일 때 완전 비탄력적이라고 하며, 분자인 수요량의 변화율이 0으로 가격이 아무리 변해도 수요량의 변화가 없다. 수요의 곡선은 수직선이 된다.

완전 탄력적

 수요의 가격탄력성이 무한대일 때 완전 탄력적이라고 하며, 분모인 가격의 변화율이 0으로 가격이 조금만 변해도 수요량의 변화가 크다. 수요 곡선은 수평선이 된다.

단위 탄력적

 수요의 가격탄력성이 1일 때 단위 탄력적이라고 하며, 분자인 수요량의 변화율과 분모인 가격의 변화율이 같은 경우이다. 즉, 가격이 어떻게 변하든 수요량의 변화는 항상 1이다. 수요 곡선은 직각 쌍곡선이 된다.

비탄력적

 수요의 가격탄력성이 0과 1 사이의 값일 때, 분자인 수요량의 변화율보다 분모인 가격의 변화율이 크므로 수요의 가격탄력성은 0.1, 0.2, 0.999999...이다.

탄력적

 수요의 가격탄력성이 1보다 클 때, 분모인 가격의 변화율보다 분자인 수요량의 변화율이 크므로 수요의 가격탄력성은 1.1, 1.2, 2, 3...이다.

 

부동산 임대료 총수입과 수요의 탄력성 관계

 부동산 임대료 총수입은 임대료(가격)와 수요량을 곱한 값이다. 즉, 가격 변화율에 따른 수요량의 변화율을 나타내는 수요의 탄력성은 부동산 임대료 총수입과 연관이 있다. 수요의 가격탄력성이 비탄력적일 경우, 즉, 가격 변화에 수요량이 덜 민감하면 임대료가 하락할 때 임대료 총수입은 감소하는 비례 관계가 된다.. 반대로 수요의 가격탄력성이 탄력적일 경우, 즉, 가격 변화에 수요량이 민감하면 임대료가 하락할 때 임대료 총수입은 증가하는 반비례 관계가 된다. 수요의 가격탄력성이 단위 탄력적일 경우, 즉 가격의 변화에 상관없이 수요량의 변화가 일정하면 임대료가 하락해도 임대료 총수입은 변화가 없다.

 

수요의 가격탄력성을 결정하는 요인

 수요의 가격탄력성은 대체재가 많을수록 탄력적이고 적을수록 비탄력적이다. 또한 수요를 평가하는 기간이 길어질수록 대체재가 많아지므로 탄력적이고 기간이 짧을수록 대체재가 적어지므로 비탄력적이다. 필수재는 비탄력적이고, 사치재 또는 투기재는 탄력적이다. 용도가 다양할수록 탄력적이고 제한적일수록 비탄력적이다. 그리고 소비에 차지하는 비중이 클수록 탄력적이다. 한편, 부동산을 지역별, 용도별로 세분화하면 탄력적이 되고, 용도별로 더 세분화하면 주거용 부동산이 더 탄력적이다.

 

수요의 소득탄력성

 수요의 소득탄력성은 소득의 변화율을 분모로, 수요량의 변화율을 분자로 나타낸 정량적 지표이다. 예를 들어 소득이 5% 증가하자 A 부동산의 수요량이 7% 증가했다면 A 부동산 수요의 소득탄력성은 7%÷5%=1.4이다. 반대로 수요량이 7% 감소했다면 수요의 소득탄력성은 -1.4이다.

정상재

 수요의 소득탄력성이 0보다 크면 소득의 증가에 따라 수요량이 증가하거나 소득의 감소에 따라 수요량이 감소하는 비례 관계에 있는 재화를 정상재라 한다.

열등재

 수요의 소득탄력성이 0보다 작으면 소득의 증가에 따라 수요량이 감소하거나 소득이 감소에 따라 수요량이 증가하는 반비례 관계에 있는 재화를 열등재라 한다.

중립재

 수요의 소득탄력성이 0이면 소득의 변화가 수요량에 영향을 주지 않는 재화로 중립재라 한다.

 

수요의 교차 탄력성

 수요의 교차 탄력성은 다른 상품의 가격변화율을 분모로, 대상 상품 수요량의 변화율을 분자로 나타낸 정량적 지표이다. 즉, 한 상품의 수요가 다른 연관된 상품의 가격 변화에 얼마나 반응하는가를 수치로 나타낸 값이다. 예를 들어 B상품의 가격이 5% 증가하자 A상품의 수요량이 7% 증가했다면 A상품 수요의 교차 탄력성은 '7%÷5%=1.4'이다. 반대로 수요량이 7% 감소했다면 수요의 교차 탄력성은 -1.4이다.

대체재 관계

 수요의 교차 탄력성이 0보다 크면 다른 상품 가격의 증가에 따라 대상 상품의 수요량도 증가하거나 다른 상품 가격의 감소에 따라 대상 상품의 수요량도 감소하는 비례 관계를 대체재 관계라 한다.

보완재 관계

 수요의 교차 탄력성이 0보다 작으면 다른 상품 가격의 증가에 따라 대상 상품의 수요량은 감소하거나 다른 상품 가격의 감소에 따라 대상 상품의 수요량도 증가하는 반비례 관계를 보완재 관계라 한다.

독립재 관계

 수요의 교차 탄력성이 0이면 다른 상품의 변화가 대상 상품의 수요량에 영향을 주지 않는 독립재 관계라 한다.

 

공급의 가격탄력성

 공급의 가격탄력성은 가격의 변화율을 분모로, 공급량의 변화율을 분자로 나타낸 정량적 지표이다.

완전 비탄력적

 공급의 가격탄력성이 0일 때 완전 비탄력적이라고 하며, 분자인 공급량의 변화율이 0으로 가격이 아무리 변해도 공급량의 변화가 없다. 공급 곡선은 수직선이 된다.

완전 탄력적

 공급의 가격탄력성이 무한대일 때 완전 탄력적이라고 하며, 분모인 가격의 변화율이 0으로 가격이 조금만 변해도 공급량의 변화가 크다. 수요 곡선은 수평선이 된다.

단위 탄력적

 공급의 가격탄력성이 1일 때 단위 탄력적이라고 하며, 분자인 공급량의 변화율과 분모인 가격의 변화율이 같은 경우이다. 즉, 가격이 어떻게 변하든 공급량의 변화는 항상 1이다. 공급 곡선의 기울기는 1이며, 원점을 지나게 된다.

 

공급의 가격탄력성을 결정짓는 요인

 공급의 가격탄력성을 결정짓는 요인으로 생산비가 감소할수록 탄력적이고, 증가할수록 비탄력적이다. 그리고 생산기술이 빠르게 발전할수록 탄력적이고 느릴수록 비탄력적이다. 같은 상품을 생산할 때 측정기간이 길수록 더 많이 생산하므로 탄력적이고 측정기간이 짧을수록 비탄력적이다. 또한 하나의 상품을 생산하는데 소요기간이 짧을수록 더 많이 생산할 수 있으므로 탄력적이고 소요기간이 길수록 비탄력적이다. 건축 인허가 등 관련 법규가 완화될수록 탄력적이고 강화될수록 비탄력적이다.