부동산 경기변동

 경기변동이란 경제활동의 상승과 하강이 주시적으로 반복되어 나타나는 현상이다. 경기변동은 규칙성을 보이며 변동하므로 경기순환이라고도 하며, 거시적이고 총체적이며, 주기적이고 순환적이다.

 

경기변동의 4가지 국면

호경기

 호경기는 호황, 번영기라고도 하며, 전체적인 경제활동이 상승하고 투자, 소비, 고용, 소득, 대출, 이자율 등 다 오른다. 반대로 재화의 재고는 감소한다.

후퇴기

 후퇴기는 쇠퇴기, 하강기라고도 하며, 호황의 정점을 지나 경제활동이 둔화되고 투자, 소비, 고용 등 감소하기 시작한다. 재화의 재고가 쌓이기 시작하고 생산과잉 상태가 일부 발생한다.

불경기

 불경기는 불황, 침체기라고도 하며, 모든 경제활동이 쇠퇴하고 기업은 손해가 발생하고 도산하기도 하며 실업이 증가하고 물가, 임금, 이자, 주가 등이 하락한다.

회복기

 회복기는 상승기, 약진기라고도 하며, 경제활동이 다시 활기를 띠기 시작하며 서서히 수요와 생산량이 증가하고 실업이 감소한다.

 

 경기변동의 주기는 호경기로 시작해서 후퇴기, 불경기, 회복기를 거쳐, 다시 호경기로 돌아오는 기간이다. 경기변동의 진폭은 호경기의 정점과 불경기의 저점 사이의 폭이다.

 

경기변동의 요인

순환요인

 순환 요인은 일반적인 변동요인 중에서 계절요인을 제외한 것이다.

추세요인

 추세 요인은 인구증가, 자본축적, 기술진보 등 장기적 변동요인으로 장기적 추세 과정이 반복하는 것이다.

계절요인

 계절요인은 계절이나 일정기간마다 명확한 주기를 갖고 나타나는 주기적 변동요인이다.

불규칙요인

 불규칙 요인은 천재지변, 파업 등 단기적, 우발적으로 나타나는 변동요인이다.

 

부동산 경기변동

 부동산 경기변동도 순환변동, 추세변동, 계절변동, 불규칙변동으로 나타나며 일반 경기보다 변동주기가 길고 순환국면이 명백하지 않으며 일정치 않고 불규칙하다. 또한 일반 경기보다 진폭이 커서 저점은 깊고, 정점은 높다. 그리고 부동산 경기변동은 일반 경기변동에 비해 시간차를 두고 뒤에 오는데, 이러한 뒤지는 시간차, 즉, 타성 기간이 길다. 따라서 부동산 경기는 일반 경기와 병행하거나 역행, 또는 독립하거나 선행할 수 있으나 대게 일반 경기에 비해 후순환한다. 참고로 주식은 선순환한다. 한편, 부동산 경기는 통상 지역적, 국지적으로 나타나 전국적, 광역적으로 확대되는 경향이 있으며, 비교적 경기회복은 느리고, 경기후퇴는 빠르다.

 

부동산 경기의 4가지 국면

 부동산 경기의 측정지표 중 건축량, 거래량이 주로 사용되고 가격 변동은 보조로 사용된다. 이들 지표를 중심으로 부동산 경기를 호황, 후퇴, 불황, 회복, 4가지 국면으로 구분한다.

호황시장

 부동산 호황 시장은 상향 시장으로 가격 상승과 활발한 거래가 이루어져, 과거의 거래 가격이 새로운 거래의 하한선이 된다. 매도자가 귀한 매도자 주도 시장이며 건축허가 신청건수가 최대이고 공실률은 최저이다. 금리도 최저이다.

후퇴시장

 부동산 후퇴 시장은 가격 상승이 중단되고 하락하기 시작하며 거래도 한산해져, 과거의 거래 가격이 새로운 거래의 상한선이 된다. 매수자가 귀한 매수자 주도 시장이며 건축허가 신청건수가 감소하고 공실률이 증가한다. 금리도 상승한다.

불황시장

 부동산 불황 시장은 하향 시장으로 가격이 지속 하락하고 거래가 거의 없으며, 과거의 거래 가격이 새로운 거래의 상한선이 된다. 역시 매수자가 귀한 매수자 주도 시장이며 건축허가 신청건수는 최저이고 공실률과 금리는 최대이다.

회복시장

 부동산 회복 시장에선 가격 하락이 중단되고 상승하기 시작하며 거래가 활기를 띠기 시작하여, 과거의 거래 가격은 새로운 거래의 하한선이 된다. 매도자가 귀한 매도자 주도 시장이며 건축허가 신청건수가 증가하고 공실률과 금리가 하락한다.

 

출처 : 한국경제연구원